Η έλευση της πανδημίας, σε παγκόσμιο επίπεδο, και στην Ελλάδα, του κορωνοιού αποτελεί πρώτα και κύρια μια κρίση υγείας, του πολυτιμότερου αγαθού. Ως ελληνική πολιτεία πετύχαμε να αντιμετωπίσουμε πολύ καλά υγειονομικά την κρίση. Όμως το τσουνάμι της επερχόμενης ύφεσης επηρεάζει συντριπτικά την οικονομία και δει την αγορά ακίνητης περιουσίας και κατασκευών. Αναδεικνύει όλες τις διαχρονικές δομικές αδυναμίες τους με επιτακτικό ζητούμενο την άμεση επίλυση τους. Μπαίνουμε σε αχαρτογράφητα νερά με σίγουρο όμως ότι το 2020 ρεαλιστικός στόχος είναι η αντοχή και η επιβίωση ώστε το 2021 να υπάρχει η ευκαιρία ενός νέου σταδιακού δρόμου ανάπτυξης.

Πιο συγκεκριμένα, η αγορά ακίνητης περιουσίας είναι κομβικής σημασίας για την ελληνική οικονομία που αποτελεί το 25-30% περίπου του ελληνικού ΑΕΠ και το 80% της λαϊκής αποταμίευσης των 6 εκατ. ιδιοκτητών. Ας μην ξεχνάμε ότι η αγορά ακίνητης περιουσίας επηρεάζει οριζόντια την ελληνική οικονομία. Είναι η υποδομή της ανάπτυξης, είτε γή είτε κτίρια κάθε χρήσης.

Η κρίσης της πανδημίας είναι καταρχάς για τα ακίνητα μια μεγάλη κρίση ζήτησης. Ειδικά στην ελληνική αγορά, στην οποία στυλοβάτης της ενεργού ζήτησης είναι σήμερα η ζήτηση εξωτερικού και δυστυχώς χωρίς μεγάλο εύρος αλλά για ακίνητα συγκεκριμένων χαρακτηριστικών (πχ ξενοδοχεία, εξοχική κατοικία, airbnb,golden visa, τουρισμός, κλπ.) γίνεται προφανές ότι θα επηρεαστεί με ένταση και δομικά. Για να γίνει κατανοητή η σημασία της ζήτησης εξωτερικού η άνοδος της καθαρής εισροής κεφαλαίων εξωτερικού έφτασε το 174% το 2018 και 94% το 2019 με επενδύσεις 1,1 δις ευρώ το 2018 και άνω του 1,8 δις το 2019. Το 2020 οι  εκτιμήσεις είναι τώρα εξαιρετικά αρνητικές και η πτώση της ζήτησης εξωτερικού θα είναι ισχυρή. Η ύφεση της ελληνικής οικονομίας εκτιμάται θα φτάσει και θα ξεπεράσει το 10%, γεγονός που σημαίνει ότι το ελληνικό ΑΕΠ θα μειωθεί κατά 20-25 δις. Κλασσικό παράδειγμα ο ευρύτερος κλάδος του τουρισμού, με όλες τις μορφές, με την εκτιμώμενη ραγδαία πτώση για το 2020 της τάξης του 40-50% κατ’ ελάχιστο τόσο των αφίξεων όσο και των επενδυτικών τοποθετήσεων. Ένας κλάδος κομβικός για την αγορά ακινήτων και για την οικονομία της Ελλάδας. Ενώ η πανδημία επιταχύνει την δομική πτώση για την αγορά λιανεμπορίου και καταστημάτων στην εποχή της ψηφιακής οικονομίας.  Αναμφίβολα η εξωτερική ζήτηση ακινήτων, είτε αγοράς είτε μίσθωσης, θα μειωθεί αφού τόσο η υποχρεωτική αδυναμία αγοράς, η κατάρρευση της ψυχολογίας, η αβεβαιότητα για το μέλλον δρουν αποτρεπτικά για μαζικές επενδύσεις εκτός από επενδυτές που έχουν προφίλ υψηλού ρίσκου. Ταυτόχρονα λόγω της κρίσης του κορωνοιού δύο επιτεύγματα του 2019 τίθενται σε αμφιβολία 1ον To Θετικό μακροοικονομικό περιβάλλον και 2ον Η λήξη του κινδύνου της πτώχευσης της χώρας (country risk).

Παράλληλα το 2020 η σημαντική ύφεση της ελληνικής οικονομίας, της ραγδαίας πτώσης της παραγωγής και των εισοδημάτων αλλά και της αύξησης της ανεργίας θα ακυρώσουν την όποια δυνατότητα κρίσιμης εσωτερικής ζήτησης ακινήτων. Επίσης καθίσταται αδύνατη η εξυπηρέτηση των τραπεζικών χρεών και εξαιρετικά δύσκολη η ανάληψη νέας ρευστότητας για την διακράτηση ή αγορά ακινήτων. Το μέγεθος της αρνητικής εξέλιξης της εσωτερικής ζήτησης δεν μπορεί τώρα να εκτιμηθεί για το 2020, θα είναι μεγάλο και θα εξαρτηθεί από την χρονική εξέλιξη της πανδημίας. Σε κάθε περίπτωση η βαριά αρνητική ψυχολογία ήδη οδηγεί σε προσωρινή αναστολή όποιων επενδυτικών αποφάσεων των Ελλήνων στην αγορά ακίνητης περιουσίας.

Επίσης, εδώ και πολλά έτη, η υπερπροσφορά ακινήτων παραμένει εμφατικά με το ρυθμό απορρόφησης να είναι πολύ μικρός ειδικά τώρα λόγω της κρίσης της πανδημίας αλλά και της διαθεσιμότητας πολλών ακινήτων, όπως των τραπεζών, να μπουν σταδιακά στην αγορά. Ενώ αναμφίβολα οι πολλαπλές ταχύτητες των ακινήτων θα ενταθούν σημαντικά, με πολλά ακίνητα να μένουν στα αζήτητα και την διαπραγματευτική «δύναμη» των εναπομεινάντων ενδιαφερομένων αγοραστών να ενισχυθεί θεαματικά.

Η κρίση της πανδημίας δημιουργεί ένα αναμενόμενο κοκτέιλ ύφεσης που πρέπει από τώρα να αντιμετωπιστεί. Άλλωστε η εξάρτηση της ελληνικής οικονομίας από την διεθνή ζήτηση ήταν ένα μεγάλο ζήτημα που ίσχυε και πριν την έλευση του κορωνοιου και έπρεπε να είχε αντιμετωπιστεί. Για αυτό η υλοποίηση ενός συνεκτικού σχεδίου  σε εξωστρεφές και εσωτερικό επίπεδο είναι επιβεβλημένη. Τώρα όμως είναι η ώρα για πραγματική μαζική στήριξη της εσωτερικής ζήτησης και του διαθέσιμου εισοδήματος και ρευστότητας των νοικοκυριών και επαγγελματιών. Μια οικονομία και αγορά ακίνητης περιουσίας που αποτελείται κατά 90% από μικρομεσαίους έχει ως μονόδρομο την ουσιαστική στήριξη τους. Η επιβίωση της ελληνικής αγοράς ακινήτων, και οικονομίας, προϋποθέτει ξεκάθαρα την σημαντική ενίσχυση της εγχώριας ζήτησης και επενδυτικής δυνατότητας. Για παράδειγμα είναι ένα στοίχημα να ζωντανέψει η περιορισμένη αγορά 1η κατοικίας, ειδικά τώρα που όλοι κατάλαβαν την μεγάλη σημασία της ως επενδυτική επιλογή την εποχή της καραντίνας. Η πρόθεση άλλωστε υπάρχει διαχρονικά αφού πάντα η ακίνητη περιουσία είναι η 1η επιλογή αποταμίευσης και επένδυσης στην Ελλάδα. Ενώ στο επίπεδο επαγγελματικών ακινήτων, μια πραγματική στήριξη και επέκταση της παραγωγής, πρωτογενούς και δευτερογενούς τομέα, θα φέρει νέα βιώσιμη ζήτηση εξωτερικού και ανάπτυξη με νέες θέσεις εργασίας και νέα εισοδήματα. Τέτοιες χαρακτηριστικές δράσεις κρατούν δυνατά τα θεμέλια της ελληνικής οικονομίας που τώρα δέχονται σεισμική δόνηση. Γιατί τελικά η κρίση της πανδημίας επιτάχυνε την αρνητική επιρροής όλων των δομικών αδυναμιών  της ελληνικής οικονομίας καθιστώντας μονόδρομο την άμεση ριζική αντιμετώπιση τους!

Αναδημοσίευση – Πηγή: dealnews.gr

 

Μάνος Κρανίδης

Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY”,

Γραμματέας Ενημέρωσης ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ

Δημοτικός Σύμβουλος, Υποψ.Δήμαρχος, Επικεφ.ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023

www.mkranidis.com