Του Μάνου Κρανίδη*

*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY”,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ,
Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου, Επικεφαλής ΧΑΛΑΝΔΡΙ ΟΡΙΖΟΝΤΑΣ 2023, [email protected]

Το 2021 ξεκίνησε στην αγορά ακινήτων με την σταθερή παρουσία μιας πολυετούς τάσης, του γρίφου των τιμών μισθωμάτων κατοικιών. Βάσει της αίσθησης και των ζητούμενων τιμών στην αγορά προκύπτει η διατήρηση των τιμών μισθωμάτων σε υψηλό επίπεδο. Για παράδειγμα τα σημερινά στοιχεία του μαζικού portal ακινήτων Spitogatos δείχνουν αύξηση ζητούμενων τιμών για το Δ τρίμηνο του 2020 σε σχέση με το 2019, μια τάση που συνεχίζεται από τα προηγούμενα έτη. Αντίθετα σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος ο δείκτης τιμών μισθωμάτων έχει μειωθεί από το 2012 περίπου 2-3% ανά έτος. Η αίσθηση στην πραγματική αγορά ακινήτων είναι ότι τα μισθώματα έχουν αυξηθεί και ότι δεν υπάρχουν κατοικίες με καλές προδιαγραφές. Στην ουσία η υπάρχουσα προσφορά κατοικιών καλών προδιαγραφών δεν καλύπτει την υπάρχουσα ζήτηση άρα η τάση των τιμών θα είναι αυξητική βάσει του θεμελιώδους κανόνα προσφοράς και ζήτησης.

Αυτή η αίσθηση στην ουσία οδηγεί στην εξήγηση του φαινομένου, στην «επίλυση του γρίφου» και περιγράφεται από το ακόλουθο πλαίσιο:

  1. Η ζήτηση για μισθώσεις ακινήτων από την εποχή του 1ου μνημονίου έχει παραμείνει υψηλή. Η αδυναμία των πολιτών για αγορά κατοικιών οδηγεί αναπόφευκτα σε άνοδο της ζήτησης για μίσθωση άρα και στην τάση αύξησης των ζητούμενων τιμών μισθωμάτων. Το επίπεδο εισοδημάτων όμως καθορίζει το επίπεδο των τελικών συμφωνημένων τιμών.
  2. Η προσφορά κατοικιών προς μίσθωση με καλές προδιαγραφές (πχ νέο σύστημα θέρμανσης, νέα κουφώματα, ηλιακός, κλπ.) είναι ανεπαρκή για να καλύψουν την απαιτούμενη ζήτηση. Η νέα προσφορά ακινήτων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στις κλασσικές βελτίωσε μεν την προσφορά ακινήτων υψηλής ποιότητας κατασκευής όμως σε υψηλότερες τιμές και για μικρότερη επιφάνεια κυρίως.
  3. Οι ζητούμενες τιμές κατοικιών προς μίσθωση δεν είναι οι τελικές δηλαδή είναι διαπραγματεύσιμες. Σίγουρα οι τελικές τιμές μισθωμάτων είναι χαμηλότερες και για να είναι βιώσιμες είναι σε επίπεδο που επιτρέπουν τα εισοδήματα των πολιτών.
  4. Οι σκληρές ρυθμίσεις της υποχρεωτικής μείωσης μισθωμάτων επηρεάζουν τις αρχικές ζητούμενες τιμές κατοικιών προ μίσθωση αφού ενσωματώνουν το ρίσκο μιας υποχρεωτικής μελλοντικής μείωσης. Από την άλλη το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών εδώ και μια δεκαετία συρρικνώνεται υπό μεγάλη πίεση για το μεγαλύτερο τμήμα των Ελλήνων.

Αυτές οι ανωτέρω τάσεις έχουν οδηγήσει στο σημερινό γενικό επίπεδο μισθωμάτων, που τελικά έχει κυρίως στατιστικό νόημα και αυτό γιατί τελικά κάθε υπόθεση είναι ξεχωριστή στην πραγματική αγορά, ειδικά των ακινήτων. Γιατί κάθε ακίνητο είναι ξεχωριστό, κάθε περιοχή, κάθε άνθρωπος. Η βιώσιμη σχέση ιδιοκτήτη και μισθωτή που είναι το ζητούμενο, εξαρτάται από πολλούς παράγοντες και το σημείο που κλειδώνει μια συμφωνία για μια τιμή μίσθωσης ενσωματώνει πολλούς παράγοντες που τελικά οδηγούν σε μια συμφωνία win-win. Είναι η τιμή που ο ιδιοκτήτης λαμβάνει ένα μίσθωμα ώστε να είναι ευχαριστημένος αλλά να είναι βιώσιμο ώστε να μπορεί να το εξοφλεί ο μισθωτής με βάσει το εισόδημα του για ένα ακίνητο με συγκεκριμένες προδιαγραφές που τον ικανοποιούν. Γιατί η απόδοση από την αξιοποίηση ενός ακινήτου τελικά έχει ως πυρήνα ένα βιώσιμο μίσθωμα για ένα αξιόπιστο και ικανοποιημένο μισθωτή και όχι ένα μεγάλο μίσθωμα που δεν είναι εφικτό να αποπληρωθεί!